1月5日，凱德集團(tuán)通過旗下全資子公司凱德商用出售在中國20家購物中心項目的100％股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債，收購這一資產(chǎn)的是萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺印力集團(tuán)。
1月5日，印力商用置業(yè)有限公司宣布，聯(lián)合萬科企業(yè)股份有限公司、TriwaterAsset Management Holdings Limited，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團(tuán)全資子公司凱德商用達(dá)成協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購凱德集團(tuán)旗下全資子公司凱德商用在中國國內(nèi)的20家購物中心項目公司的100％股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債，交易對價為83.65億人民幣，預(yù)計于2018年第二季度完成交易。上述股權(quán)交易的完成仍需取得中國政府相關(guān)部門的監(jiān)管審批。
凱德圖謀
據(jù)悉，此次股權(quán)交易涉及的20家購物中心總建筑面積約為95萬平方米，分布在中國華北、華東、華南和中西部區(qū)域的19個城市，且均位于所在城市的核心區(qū)域，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。
▲協(xié)議交易的20家購物中心
對于此次雙方的交易，《聯(lián)商網(wǎng)》主筆郭歆曄認(rèn)為，從凱德售賣的購物中心項目可以看出，只有北京翠微路凱德mall相對好些，其他都是以沃爾瑪為主力店的早期第一代購物中心，凱德優(yōu)質(zhì)項目包括來福士系列及近年陸續(xù)投資的一二線城市凱德大型購物中心均未出售，且此次退出項目平均建筑面積為4萬多平方米(不包括停車場在內(nèi))。
可見，對于凱德而言，新的戰(zhàn)略就是主打一二線大城市及8萬平方米(不含停車場和辦公樓賓館)以上優(yōu)質(zhì)大型購物中心。因為就運(yùn)營而言，國內(nèi)項目過剩，購物中心要獲取客流就必須常年舉辦各類活動，而中小型購物中心面積有限難以承擔(dān)活動成本。
▲南昌城南苑凱德廣場
多年來，凱德奉行的是標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)管理策略，出售成熟資產(chǎn)和收購成長性資產(chǎn)并舉。
依據(jù)截至2017年6月30日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此次出售項目分別占比集團(tuán)在全球和中國的購物中心資產(chǎn)規(guī)模的4％和7％。出售完成后，凱德在中國擁有和管理49家購物中心，其中約一半位于商業(yè)綜合體內(nèi)。
凱德集團(tuán)于1994年進(jìn)入中國，中國是其在海外最大的市場。經(jīng)過20余年的發(fā)展，凱德已在中國38座城市擁有、管理超過170個項目。目前，凱德在中國的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2000億元人民幣。
2017年凱德在國內(nèi)新開的六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿(mào)和蘇州中心，平均零售面積達(dá)13萬平方米以上。預(yù)計今明兩年在上海的凱德晶萃廣場和重慶的來福士也將開業(yè)。
未來，凱德將繼續(xù)通過資產(chǎn)收購和積極的資產(chǎn)管理，在核心城市群集中力量擴(kuò)大影響力和輻射范圍，保持并強(qiáng)化在北京、上海等核心市場上的領(lǐng)先優(yōu)勢。
印力野心
印力方面表示，交易完成后，上述購物中心將全部交由印力運(yùn)營管理，計劃按照“印象”系列的品牌定位及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。通過收購，印力得以進(jìn)一步加速區(qū)域市場深度布局，豐富客戶網(wǎng)絡(luò)資源，推動存量資產(chǎn)優(yōu)化策略，提升業(yè)務(wù)協(xié)同能力等。
至此，印力在全國持有或管理的商業(yè)項目數(shù)量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣，遍布中國58個城市。
印力+萬科合力，萬科自有購物中心再加上近年不斷收購及輕資產(chǎn)輸出的管理項目，萬科印力的購物中心數(shù)量正迅速增加。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，萬科及印力旗下管理的購物中心數(shù)量已僅次于萬達(dá)。
萬科集團(tuán)高級副總裁、印力董事長兼總裁丁力業(yè)表示，“伴隨中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)加快及人民對美好生活日益增長的需求，我們充分看好商業(yè)地產(chǎn)存量市場的價值空間。此次收購凱德成熟資產(chǎn)項目持有公司的股權(quán)，符合印力的發(fā)展戰(zhàn)略。”
未來，印力將繼續(xù)尋找更多的存量資產(chǎn)的并購機(jī)會，通過并購優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，獲取線下流量資源；通過創(chuàng)造存量資產(chǎn)的增量價值，盤活社會配套資源，推動打造場景化的城市空間，不斷優(yōu)化客戶體驗。
此次交易還不免讓人想起9個第一代萬達(dá)廣場，幾經(jīng)周折最終也是被萬科印力所收購。從最初賣給麥格理基金，并更名為“悅薈廣場”，后又于2014年被印力集團(tuán)聯(lián)手黑石集團(tuán)所收購，這幾個萬達(dá)廣場陸續(xù)被改造為印象城系列。
對此，郭歆曄指出，一方面這類早期資產(chǎn)在設(shè)計和硬件上有缺陷，主力店超市及百貨面積占比過大，租金收益低，業(yè)態(tài)不豐富，無法直面今年新開業(yè)購物中心的競爭。
另一方面，這些項目區(qū)位較好，由于經(jīng)營不力，出售價格不高(20個購物中心交易對價為83.65億人民幣，平均每個僅4.18億元，每平方米的平均單價僅1萬多元)，接盤方在硬件改造及后期運(yùn)營方面如能有效提升，則項目的回報率較為樂觀;但如項目周圍已有大量購物中心，競爭激烈，那么改造結(jié)果有待觀察。比如去年十一改造后第三次更名并開幕的沈陽印象城1期(原萬達(dá)廣場/悅薈城)。
業(yè)內(nèi)猜測，這些項目中沃爾瑪租期屆滿被清退以提高租金和坪效的可能性很大。
一切都因沃爾瑪？
資料顯示，印力集團(tuán)的前身是深國投商置，于2003年4月在深圳成立，是國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運(yùn)營商。此前為沃爾瑪中方股東，后華潤重組深國投，成為了深國投商置控股方。
2003年，中國沃爾瑪?shù)闹蟹焦蓶|——深國投成立深國投商置，該公司成為沃爾瑪拓展新店的開發(fā)建設(shè)工具，全球最大的兩大商業(yè)地產(chǎn)商美國西蒙和新加坡嘉德追隨沃爾瑪而來，先后與深國投商置構(gòu)成“商業(yè)+金融+地產(chǎn)”的三角合作關(guān)系。
2005年，深國投商置與美國西蒙集團(tuán)及其他境外投資者共同投資建設(shè)了以沃爾瑪為主力租戶的五個購物中心，包括常熟印象城、蘇州印象城、杭州印象城、鄭州印象城和合肥印象城項目，并通過各方合資成立了深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司，西蒙集團(tuán)和深國投商置分別持有合資公司32.5％和35％的股權(quán)。
深國投商用置業(yè)有限公司還聯(lián)手新加坡凱德集團(tuán)/嘉德置地建立了深圳嘉德深國投物業(yè)服務(wù)有限公司，在各地建設(shè)以沃爾瑪為主力店的中小型購物中心凱德廣場。
2013年11月，黑石集團(tuán)與工銀國際控股有限公司分別購入深國投40％及6％的股權(quán)。至此，黑石集團(tuán)成為深國投的最大股東。深國投商置聯(lián)手黑石集團(tuán)完成了位于哈爾濱、大連、沈陽、天津、濟(jì)南、南京、長沙、武漢和南寧等九個城市的九個已開業(yè)購物中心(第一代萬達(dá)廣場后更名為悅薈廣場)的收購，并對這九個購物中心進(jìn)行管理及更名。上述九大項目涉資60多億元，面積79萬平方米(每平方米平均單價不足1萬元)。
2015年2月，在完全卸下國資背景后，深國投商置更名為印力集團(tuán)，同時對商業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行了重新梳理，主打“印象”系列。更名后，并購擴(kuò)張成為2015年主旋律。2016年8月，萬科成立投資基金，以128.7億元收購印力集團(tuán)96.55％的股權(quán)，成為印力的核心股東。
目前，印力集團(tuán)產(chǎn)品線包括綜合體“印力中心”，購物中心系列“印象城”、“印象里”以及“印象匯”。
如今深國投的兩個合資公司嘉德的凱德廣場、格瑞的印象城，加上雖無直接關(guān)聯(lián)但同樣以沃爾瑪為主力店的第一代萬達(dá)廣場(悅薈廣場)，三者可謂殊途同歸，均被萬科印力收編。
不過，有業(yè)內(nèi)人士透露，原第一代萬達(dá)悅薈廣場、深國投廣場、凱德廣場原先的主力店沃爾瑪已經(jīng)陸續(xù)關(guān)閉了好幾家，“由于大賣場在走下坡路，沃爾瑪似乎已經(jīng)從早年備受追捧的香餑餑淪為不太受歡迎的主力店了。”由此可以進(jìn)一步看出，“萬達(dá)早年起家的訂單式商業(yè)地產(chǎn)主力店開發(fā)務(wù)必謹(jǐn)慎，單一主力店的定制風(fēng)險太大，在選擇上要更具科學(xué)性和前瞻性。”
至于沃爾瑪自身，近幾年也在改變策略，開始建設(shè)以山姆會員店為主力店的珠海和南昌樂世界購物中心，但目前停止投資建設(shè)其他新項目了。沃爾瑪方面也曾表示，暫時沒有進(jìn)一步開發(fā)購物中心的計劃，曾在2016年報建的樂世界惠州店也沒有進(jìn)展。未來，沃爾瑪將把重點(diǎn)放在推廣賣場和山姆會員店上。
